Die meisten Bestandsimmobilien werden mit einem pauschalen Satz abgeschrieben, der nichts über ihren tatsächlichen Zustand aussagt. Wer die tatsächliche Restnutzungsdauer nachweist, verkürzt den Abschreibungszeitraum — und erhöht damit die jährliche Abschreibung.
Ein Mehrfamilienhaus von 1968 mit Originalfenstern, alter Elektrik und ungetauschter Heizung hat wirtschaftlich nicht dieselbe Zukunft vor sich wie ein energetisch saniertes Gebäude derselben Baujahrsklasse. Steuerlich werden beide zunächst gleich behandelt.
Genau hier setzt das Restnutzungsdauergutachten an: Es dokumentiert, wie lange sich das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung wirtschaftlich noch nutzen lässt — hergeleitet aus Baujahr, Bauweise, tatsächlichem Zustand und den durchgeführten Modernisierungen. Fällt dieser Wert unter die typisierte Nutzungsdauer, verkürzt sich Ihr Abschreibungszeitraum entsprechend.
Ich habe jahrelang selbst kernsaniert. Ich sehe einem Gebäude an, was noch drin ist — und was nicht.
Eine kürzere Restnutzungsdauer bedeutet einen höheren jährlichen Abschreibungsbetrag — und damit ein geringeres zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung und Verpachtung.
Der Effekt wirkt jedes Jahr aufs Neue. Bei mehreren Objekten summiert sich das zu einem Betrag, der Instandhaltung oder die nächste Investition mitfinanziert.
Entscheidend ist nicht das Ergebnis, sondern die Herleitung. Jedes Gutachten dokumentiert Zustand, Methode und Annahmen so, dass ein Dritter sie prüfen kann.
Die verkürzte Abschreibung ist kein Schlupfloch, sondern im Gesetz ausdrücklich vorgesehen. Diese drei Punkte sollten Sie kennen.
Das Einkommensteuergesetz erlaubt ausdrücklich, statt der typisierten Abschreibungssätze die tatsächliche kürzere Nutzungsdauer eines Gebäudes anzusetzen. Wer sie nachweist, schreibt entsprechend schneller ab.
Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass Steuerpflichtige sich jeder Darlegungsmethode bedienen dürfen, die im Einzelfall zur Schätzung geeignet erscheint. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend erforderlich — die Herleitung muss aber tragen.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung enthält ein anerkanntes Modell, mit dem sich die wirtschaftliche Restnutzungsdauer aus Alter und Modernisierungsgrad ableiten lässt. Es ist die fachliche Basis jedes seriösen Gutachtens.
Hinweis: Diese Seite gibt den fachlichen Rahmen wieder und stellt keine Steuerberatung dar. Die steuerliche Würdigung Ihres Einzelfalls gehört in die Hände Ihrer Steuerberaterin oder Ihres Steuerberaters — gern arbeite ich direkt mit ihnen zusammen.
Sie beantworten ein paar Fragen zu Baujahr, Modernisierungen und Zustand. Gerechnet wird mit demselben Verfahren, das auch dem Gutachten zugrunde liegt: dem Modell der Anlage 2 ImmoWertV und der technischen Alterswertminderung. Sie bekommen keine Punktzahl, sondern eine Spanne — denn die genaue Zahl entsteht vor Ort, nicht im Formular.
Ihre Angaben bleiben dabei im Browser. Erst wenn Sie am Ende ausdrücklich um die Zusendung bitten, gehen sie an uns.
Ein reales Rechenmuster: sechs Wohneinheiten, 420 m² Wohnfläche, seit dem Bau nur punktuell instand gehalten — Fenster in den Achtzigern, Heizung 1998, Dach original. Gebäudeanteil des Kaufpreises: 600.000 €.
Über zehn Jahre sind das rund 63.000 € — bei einem Honorar von 959 € für das Gutachten.
Vereinfachtes Rechenmuster zur Veranschaulichung, kein Versprechen für Ihr Objekt und keine Steuerberatung. Die tatsächliche Restnutzungsdauer hängt vom Zustand des konkreten Gebäudes ab und kann höher oder niedriger ausfallen; ob und wie das Finanzamt folgt, klärt Ihre Steuerkanzlei.
Wohn-, Gewerbe- oder Mischnutzung, Bauweise und Konstruktion bestimmen die Ausgangsgröße der Gesamtnutzungsdauer.
Das Alter allein ist noch kein Argument — aber es ist der Ausgangspunkt jeder Herleitung.
Dach, Fenster, Heizung, Leitungen, Grundriss, Wärmedämmung: Was wurde wann gemacht, was nicht?
Schäden, Feuchtigkeit, Setzungen, Zustand der Haustechnik — das, was man nur vor Ort und in den Unterlagen sieht.
KostenlosSie schicken mir die Eckdaten über den Anfrage-Assistenten. Ich prüfe kostenlos, ob sich ein Gutachten für Ihr Objekt rechnet — und sage es Ihnen auch, wenn es das nicht tut.
Bei BeauftragungUnterlagen, Fotos und auf Wunsch ein Ortstermin. Zustand und Modernisierungsgrad werden dokumentiert und die Restnutzungsdauer nach anerkanntem Modell hergeleitet.
2–3 WochenSie bekommen ein vollständiges, nachvollziehbar hergeleitetes Gutachten als PDF — aufbereitet für Ihre Steuererklärung und Ihre Steuerkanzlei.
Originalfenster, alte Leitungen, eine Heizung aus den Neunzigern: wirtschaftlich ist an so einem Haus weniger Zukunft als der pauschale Abschreibungssatz unterstellt. Genau das dokumentiert das Gutachten.
Kein Stundenzettel, keine Überraschung: Das Honorar steht vor der Beauftragung fest und richtet sich allein nach der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche.
Keine Pflicht — aber sie erhöhen die Nachweistiefe und damit die Akzeptanz Ihres Gutachtens gegenüber Dritten.
Es ist ein Sachverständigengutachten, das die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes ermittelt. Liegt diese unter der typisierten Nutzungsdauer, die das Einkommensteuergesetz pauschal unterstellt, dürfen Sie das Gebäude entsprechend schneller abschreiben — die jährliche Abschreibung steigt, die Steuerlast sinkt.
Für Vermieterinnen und Vermieter sowie Investoren mit vermieteten Bestandsobjekten. Faustregel: je älter das Gebäude, je geringer der Modernisierungsgrad und je höher Ihr persönlicher Steuersatz, desto größer der Effekt. Bei einem neuwertigen oder kernsanierten Objekt lohnt es sich in der Regel nicht — das sagen wir Ihnen in der kostenlosen Ersteinschätzung auch offen.
Das Honorar richtet sich nach der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche: ab 749 € für Objekte bis 150 m². Als Kleinunternehmer nach § 19 UStG berechne ich keine Umsatzsteuer — der genannte Betrag ist der Endpreis. Die vollständige Staffel finden Sie weiter unten auf dieser Seite. Besichtigungen und Expressbearbeitung sind optional zubuchbar.
Die typisierte Nutzungsdauer ist ein pauschaler Wert, den das Gesetz für alle Gebäude einer Kategorie unterstellt — unabhängig von Zustand, Bauweise und Modernisierungen. Die tatsächliche Restnutzungsdauer wird individuell für Ihr Objekt ermittelt und ist bei älteren, wenig modernisierten Gebäuden häufig deutlich kürzer.
Der Bundesfinanzhof hat 2021 entschieden, dass sich Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen dürfen, die im Einzelfall zur Schätzung der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer geeignet erscheint. Entscheidend ist die methodische Sauberkeit der Herleitung. Ein Gutachten, das den Zustand des konkreten Objekts nachvollziehbar dokumentiert, hat deshalb gute Aussichten — eine Garantie kann Ihnen seriöserweise niemand geben.
In der Regel zwei bis drei Wochen ab vollständiger Unterlagenübergabe. Die kostenlose Ersteinschätzung erhalten Sie innerhalb eines Werktags. Wird es eilig, gibt es den Expresszuschlag mit Fertigstellung binnen einer Woche.
Kaufvertrag oder Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung oder Grundrisse, Angaben zu Baujahr und durchgeführten Modernisierungen sowie aussagekräftige Fotos. Was genau fehlt, sagen wir Ihnen nach der Ersteinschätzung — Sie müssen nicht vorher alles zusammensuchen.
Zwei Minuten Angaben, eine ehrliche Antwort innerhalb eines Werktags — kostenlos und unverbindlich.
