Nur der Gebäudeanteil Ihres Kaufpreises ist abschreibbar. Wird er zu niedrig angesetzt, verschenken Sie über die gesamte Haltedauer Abschreibungsvolumen — jedes Jahr aufs Neue.
Steht im Kaufvertrag keine belastbare Aufteilung, greift das Finanzamt häufig zur Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Das ist ein pauschales Raster — und es setzt den Gebäudeanteil in guten Lagen regelmäßig zu niedrig an.
Der Unterschied klingt harmlos: 65 % statt 78 % Gebäudeanteil. Bei 180.000 € Kaufpreis sind das 23.400 € weniger Abschreibungsvolumen — verteilt über Jahrzehnte, aber jedes Jahr spürbar. Und anders als ein einmaliger Fehler wiederholt sich dieser bei jeder Steuererklärung.
Die Arbeitshilfe ist ein Schätzwerkzeug. Ihr Objekt ist kein Durchschnitt.
Ermittlung nach dem Sachwertverfahren gemäß ImmoWertV, mit tatsächlichem Bodenrichtwert, realer Fläche und der Ausstattung Ihres Objekts.
Statt einer pauschalen Quote eine dokumentierte Herleitung, die erklärt, warum der Gebäudeanteil genau so hoch ist — und nicht anders.
Am günstigsten ist die Aufteilung direkt nach dem Kauf. Dann steht die Abschreibungsbasis von der ersten Steuererklärung an auf sicherem Grund.
Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums für die Aufteilung eines Grundstückskaufpreises nicht maßgeblich ist. Bestehen Zweifel, ist das Aufteilungsverhältnis durch ein Sachverständigengutachten zu ermitteln.
Die Aufteilung folgt dem anerkannten Verfahren: Bodenwert aus dem Bodenrichtwert, Gebäudesachwert aus Normalherstellungskosten, Alterswertminderung und Ausstattungsstandard — und daraus das Verhältnis.
Abschreibungsfähig ist ausschließlich der Gebäudeanteil. Der Boden bleibt außen vor — deshalb ist die Aufteilung die Stellschraube, die über Ihr gesamtes Abschreibungsvolumen entscheidet.
Auch hier gilt: fachliche Grundlage, keine Steuerberatung. Die Verwendung im Besteuerungsverfahren stimmen Sie mit Ihrer Steuerkanzlei ab.
Baujahr 1994, 96 m², durchschnittlicher Bodenrichtwert — genau die Konstellation, in der die pauschale Arbeitshilfe den Gebäudeanteil nach unten drückt.
Verteilt über die Abschreibungsdauer — und wirksam in jeder einzelnen Steuererklärung, nicht nur einmal.
Vereinfachtes Rechenmuster zur Veranschaulichung, kein Versprechen für Ihr Objekt und keine Steuerberatung. Wie hoch der Gebäudeanteil bei Ihnen tatsächlich ausfällt, ergibt sich aus Bodenrichtwert, Fläche, Baujahr und Ausstattung — er kann auch niedriger liegen als der pauschale Ansatz.
Ein schriftliches Gutachten, das den Gebäude- und den Bodenanteil in Euro und in Prozent ausweist — mit vollständiger Herleitung, den verwendeten Datenquellen und der Begründung jedes Ansatzes.
Damit kann Ihre Steuerkanzlei unmittelbar arbeiten, und das Finanzamt kann jeden Schritt nachvollziehen. Genau das ist der Unterschied zu einer selbst gerechneten Quote: nicht das Ergebnis überzeugt, sondern der Weg dorthin.
KostenlosKaufpreis, Lage und Objektdaten genügen für eine erste Einordnung, ob Ihre bisherige Aufteilung Potenzial lässt.
Bei BeauftragungBodenwert und Gebäudesachwert werden nach ImmoWertV ermittelt und ins Verhältnis gesetzt — in der Regel ohne Ortstermin.
1–2 WochenSie erhalten die dokumentierte Aufteilung als PDF, bereit zur Weitergabe an Steuerkanzlei und Finanzamt.
Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und bleibt steuerlich außen vor. Wie viel vom Kaufpreis auf das Gebäude entfällt, entscheidet deshalb über Ihr gesamtes Abschreibungsvolumen.
Beim Kauf einer Immobilie erwerben Sie zwei Dinge: den Grund und Boden und das Gebäude. Nur das Gebäude ist abschreibbar — Grund und Boden nutzt sich nicht ab. Die Kaufpreisaufteilung trennt den Gesamtkaufpreis in diese beiden Anteile. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher Ihre jährliche Abschreibung.
Sie ist ein vereinfachtes Raster und berücksichtigt regionale Bodenpreise und Objektbesonderheiten nur grob. Gerade in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten führt sie häufig zu einem sehr niedrigen Gebäudeanteil — und damit zu einer dauerhaft zu geringen Abschreibung. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass die Arbeitshilfe für die Aufteilung nicht bindend ist.
Immer dann, wenn Bodenrichtwert und Kaufpreis weit auseinanderliegen, wenn das Gebäude hochwertig ausgestattet oder umfassend modernisiert ist, oder wenn das Finanzamt eine Aufteilung angesetzt hat, die deutlich unter Ihrer eigenen Rechnung liegt. Ob das bei Ihnen so ist, sagt Ihnen die kostenlose Ersteinschätzung.
549 € als Festpreis, unabhängig von der Objektgröße. Umsatzsteuer fällt nicht an (Kleinunternehmer nach § 19 UStG). Bei Portfolios ab fünf Objekten gibt es einen Mengenrabatt.
In der Regel nicht. Die Aufteilung erfolgt anhand von Kaufvertrag, Grundbuch, Bodenrichtwert, Flächenangaben und Ausstattungsmerkmalen. Wenn der Zustand des Gebäudes eine Rolle spielt, empfehle ich eine Besichtigung — ich sage Ihnen vorher, ob das der Fall ist.
Solange der Steuerbescheid noch änderbar ist, ja. Ob und wie weit das in Ihrem Fall geht, klärt Ihre Steuerkanzlei — ich liefere die fachliche Grundlage, nicht die steuerliche Bewertung.
Gebäudeanteil und Restnutzungsdauer bestimmen gemeinsam Ihre jährliche Abschreibung. Ich prüfe beides in einem Durchgang.